Még mindig az ingatlan a legjobb befektetés, avagy álom hozamok lehetősége kisbefektetőknek is

#befektetés, #legjobbbefektetés, #ingatlanbefektetés


A napokban jelent meg az a cikk az Interneten, amelyben a szerző azt ecseteli, hogy miért is igaz a címben szereplő állítás.1 A cikkbeli példák ugyan amerikából származnak, de a mellette szóló sok érv és maga az állítás itt és most, Magyarországon, 2019-ben is igaz.

Ezt támasztja alá többek között az ország egyik legnagyobb ingatlanirodájának, a Duna House-nak az elemzése, amely szerint a budapesti ingatlanárak megduplázódtak az elmúlt 10 év alatt, de nem szerepeltek rosszul a Nyugat-dunántúli és a Dél-alföldi városok sem.2  Előbbiekben több, mint 50%-kal, az utóbbiakban több, mint 40%-kal növekedtek az ingatlanárak ugyanebben az időszakban.

Mint köztudott, Budapesten évek óta töretlenül 20% körüli a négyzetméter árak átlagos éves emelkedése, ezért nem meglepő, hogy az elmúlt években sokan fordultak az ingatlanbefektetések felé. Ezt persze (jelentősen) segítette az is, hogy nem is nagyon volt más lehetőség, mert a bankbetétek hozama gyakorlatilag negatív volt és most is az. A többség azonban egyáltalán nem használta ki az ebben rejlő valódi lehetőségeket.

Bár a marketing és propaganda sikerrel terelte a hazai befektetők egy részét a “szuper” állampapír felé, azonban az állampapír 5% körüli éves hozama messze elmarad az ingatlanok lehetséges hozamától. Ha a marketing mögé nézünk és a 3% körülire tervezett éves inflációt is figyelembe vesszük, akkor 1-2% közé csökken a “szuper” papír tényleges éves hozama, ami csak értékőrzésnek tekinthető, jó befektetésnek semmiképpen sem.

Ha tehát rendelkezésünkre áll egy nagyobb összeg, legalább néhányszor tízmillió forint, akkor (sokkal) jobban megéri ingatlanba fektetni, akár hosszú távra, akár rövid távra keresünk megoldást. Persze nem mindegy hogyan csináljuk.

Az ördög természetesen itt is a részletekben rejtőzik, azért ha megszületett a döntés, hogy ingatlanba fektetünk, nem megkerülhető egy szakértő bevonása, aki a kiszemelt célterületet alaposan ismeri. Budapesten is vannak olyan városrészek, vagy akár egy felkapott kerületen belüli utcák, ahol nem szabad ingatlant venni, de az ellenkezője is igaz, egy laikus számára nem túl vonzó terület is lehet kiváló befektetési célpont, mondjuk egy jövőbeni beruházás miatt.



Ha hosszú távra akarunk befektetni és ezzel megőrizni megtakarításunk értékét, akkor érdemes az ingatlan kiválasztása előtt eldönteni, hogy hogyan tervezzük hasznosítani azt. A hosszútávú kiadás kényelmes, kevés aktivitást követel az ingatlantulajdonostól, viszont havi rendszerességgel jól tervezhető passzív jövedelmet termel, míg a rövidtávú kiadás (pl.Airbnb) több macerával jár, jobban is amortizálódik a lakás, cserébe viszont magasabb lehet az elérhető bevétel. Ez aztán hozzáadódik az ingatlan értéknövekedéséhez és így már messze nem 5% körüli a hozam még ezzel a befektetési formával sem.

Lehet persze az is, hogy a gyermek, vagy az unoka lakja az ingatlant, amíg például egyetemre jár, ami dupla haszon, hiszen a pénzünket is befektettük és az ifjú elhelyezése is kedvező költséggel megoldott. Bármelyik irányba is megyünk, érdemes itt is felújítandó lakást venni és aztán felújítatni, amiben a jól kiválasztott szakértőnk a segítségünkre tud lenni.

Ha viszont az a célunk, hogy a pénzünket a lehető leggyorsabban forgatva, kiemelkedő hozamot érjünk el, akkor speciális szakértőre van szükségünk. Ilyen esetben a feladat ugyanis nem kevesebb, mint
  • megtalálni egy olyan ingatlant, ami komoly lehetőséget rejt magában,
  • megszerezni azt a legjobb áron,
  • átalakítani úgy, - akár a helyiség funkciók változtatásával, akár az alapterület növelésével, - hogy a lehető legmagasabbra emelkedjen az értéke,
  • berendezni és felkészíteni az eladásra úgy, hogy aki belép, leessen az álla,
  • profi fotókkal elkészíteni a profi hirdetést,
  • végül úgy bemutatni az ingatlant az érdeklődőknek, hogy azonnal beleszeressenek és rögtön  meg is vegyék!
Ma már sokan hirdetik magukat a Home Staging3 szakértőinek, azonban ténylegesen csak viszonylag kevesen tudnak valódi referenciákat felmutatni ezen a területen, a teljes folyamat minden elemében. Ezért mielőtt választunk, alaposan járjunk utána a kiszemelt szakértőnek és az eddigi munkáinak.

Egy így felkészített lakás (sokkal) magasabb áron és (sokkal) gyorsabban kel el, mint az átlagos ingatlanok. A piacvezető szakértők azon versengenek egymással, hogy ki tudja gyorsabban eladni az általa átalakított, felkészített lakást. Miközben az átlagos eladási idő a piacon egy-két-három hónap, a Home Staging szakértők jellemzően napokban számolnak, de legrosszabb esetben is egy-két hét alatt adják el az ingatlant.

Hogyan lehetséges ez? A magyarázat egyszerű: jelenleg az instantleves korát éljük. A fiatal generációk az online térben arra szocializálódtak, hogy mindent azonnal és készen megkapnak és ugyanerre vágynak az offline térben, vagyis a való világban is. Egy Home Staging szakértő által felkészített lakás olyan, amibe azonnal bele lehet szeretni és azonnal oda is lehet költözni, méghozzá úgy, ahogy van. Volt olyan vevő, aki még a dekorációnak használt művirághoz is ragaszkodott a vázában, természetesen a lakásban elhelyezett összes kiegészítővel, dekorációval együtt.

És miből jön a kimagasló hozam? Egyrészt a lakás átalakítása okozta értéknövekedésből (pédául egy helyett másfél szoba, nagyobb hasznos négyzetméter galéria beépítéssel, stb.), másrészt a harmonikus lakberendezésből. A Home Staging szakértő arra törekszik, hogy a berendezés és a dizájn a lehető legtöbb ember számára tetszen. (Szemben a lakberendezővel, akinek viszont az a célja, hogy minél inkább a megbízó izlése szerint alakítsa a lakásbelsőt.)

Ha a Home Staging után a lakás úgy néz ki, mint a lakberendezési magazinok fényképein szereplő belső terek, akkor annak komoly árfelhajtó hatása van.



Ezen felül a lakás azonnal költözhető. Nincs vele semmilyen macera. Minden benne van már, még a virág is ott a vázában. Csak a bugyikat és a fogkefét kell hozni a beköltözéshez. Ez a kulcsrakész állapot is jelentős árnövelő tényező.

Végül, de nem utolsó sorban az átalakítás néhány hónapja alatt is folyamatosan emelkedik az átlag négyzetméter ár, ami természetesen beárazódik minden ilyen lakásba is.

Ezek összességében mintegy 10-20%-os nettó hozamot biztosítanak a befektetőnek alkalmanként, az összes költség levonása után.  Figyelembe véve az átalakítás, lakberendezés, befényképezés, értékesítés összességében néhány hónapos időszükségletét, évente legalább háromszor végig lehet csinálni a folyamatot, mindannyiszor megkeresve a 10-20%-ot. Ez olyan hozamot biztosít évente, amit például befektetési arannyal 10 év alatt lehetett elérni.

Ráadásul a befektetőnek kétszer van dolga egy ügyletben, amikor aláírja a vételi szerződést és amikor az eladásit az ügyvédnél. Minden mást a szakértő intéz.

Akit pedig esetleg elbizonytalanítottak az elmúlt hónapok propaganda megnyilvánulásai és azok a hírek, hogy “… már az ingatlanpiac sem a régi, vegyél inkább “szuper” állampapírt!”, annak ajánlom figyelmébe az egyik gazdasági portál idén nyári interjúját a Duna House társ-vezérigazgatójával, amelyben Guy Dymschiz úr többek között ezt mondja:
“Az ingatlanpiac tekintetében optimisták vagyunk a következő pár évre nézve, várhatóan folytatódhat az áremelkedés.” 5

Ugyanitt a “szuper” állampapír piaci hatásával kapcsolatosan Dymschiz úr az alábbi véleményének adott hangot:
“A befektetési kereslet esetleges mérséklődése valamelyest fékezheti az ingatlanok drágulását, de semmiképp sem állítja meg azt.”

Végül pedig ott van a Duna House legfrissebb jelentése arról, hogy a nyáriszünet után 2019. szeptemberében ismét jelentősen növekedett az ingatlanforgalom.6

Blogger

A szerző által ajánlott Home Staging szakértő:

A cikkben szereplő hivatkozások:
3 Home Staging (ejtsd: hóm sztédzsing) angol kifejezés, magyarul eladásra felkészítésként használják